Qu’est-ce que le bail viager ?

Le bail viager, ou la vente à cession-bail-à-vie, s’organise en deux temps simultanés avec la signature devant notaire d’un acte de vente et d’un bail viager, en fait d’un bail de location à vie.

Ce bail de location à vie ne comporte donc pas de durée définie et prend fin au décès du locataire ou à son départ volontaire.

Le vendeur devient le locataire, verse un loyer à l’acheteur et continue à vivre à son domicile (son ancien bien) et l’acheteur est de fait propriétaire-bailleur.

Quelle différence entre une vente en viager et une vente à cession-bail-à-vie ?

La principale différence entre une vente en viager et une vente à cession-bail-à-vie est le transfert de propriété. Dans une vente en viager classique, l’acheteur devient nu-propiétaire du bien et n’en deviendra propriétaire qu’au décès du vendeur, vendeur qui garde l’usufruit du bien (usage et habitation). De fait, l’acheteur paye une certaine somme calculée selon différents paramètres concernant notamment le vendeur  (un bouquet) puis des rentes viagères mensuelles durant toute la vie du vendeur. Le viager peut entrainer des situations complexes avec un bien payé plus cher si le vendeur propriétaire se révèle être d’une longévité exceptionnelle : nous avons tous à l’esprit la comédie de Pierre Tchernia « Le Viager » dans lequel les nus-propriétaires se désespèrent de récupérer une maison achetée en viager et décèdent bien avant le fringant centenaire…

Dans une vente à cession-bail-à-vie, l’acheteur devient immédiatement le propriétaire du bien, avec le versement d’une somme de 80 à 90 % de la valeur effective du bien, le vendeur devenant le locataire avec un bail à vie, bail que lui seul peut dénoncer.

Quels avantages pour les deux parties ?

Avantages pour le vendeur/locataire :

• Le vendeur récupère immédiatement jusqu’à 90% de la valeur de son bien ;
• Il continue à vivre dans son logement ;
• Il profite d’un bail de location à vie qui le protège puisque l’acheteur n’a pas le droit de rompre unilatéralement ce bail ;
• Il n’a plus à payer les frais d’entretien et la taxe foncière, de la responsabilité du propriétaire-bailleur ;

Avantages pour l’acheteur/propriétaire-bailleur :

• Le nouveau propriétaire profite d’un prix d’achat avec une décote de 10 à 20 % liée à la non-occupation du bien ;
• Il peut profiter d’un crédit pour financer l’achat du bien ;
• Il profite d’un bail de location lui garantissant un revenu mensuel stable (éventuellement clauses de réévaluation du loyer si prévu dans le bail) avec moins de risques d’impayés et pas de vacance locative ;
• C’est un investissement.

A noter néanmoins que le propriétaire-bailleur devra payer la taxe foncière et aura pour charge d’entretenir le bien, travaux incombant au propriétaire.

Conclusion

En conclusion, avec notamment l’allongement de l’espérance de vie, le bail viager peut devenir une solution intéressante pour les deux parties : permettre aux vendeurs de vendre leur bien tout en restant chez eux avec une sécurité garantie par le bail à vie et permettre aux acheteurs de faire un investissement intéressant avec ensuite un revenu mensuel assuré.