La récupération du dépôt de garantie est un sujet sensible, source d’incompréhensions.

Quand on signe un bail immobilier avec une agence, par exemple, il est assez fréquent de se voir demander, en plus du premier mois de loyer, des honoraires de négociation, et aussi de rajouter un chèque dit de « dépôt de garantie », ou caution, équivalant généralement à un mois de loyer hors charges.

A l’entrée 

La première facture se décompose ainsi :

• Le loyer. Si on arrive le premier du mois, on paie un mois. Le 15 du mois, on paie deux semaines, etc. ;
• Les honoraires de l’agence, pour sa négociation, qui représentent généralement un mois de loyer ;
• Et le dépôt de garantie, réglementairement de un mois de loyer hors charges maximum.

Le loyer correspond donc à la réalité de l’occupation des lieux.
Les honoraires sont versés une fois pour toutes pour rémunérer l’agence, intermédiaire entre le propriétaire et le locataire.
Reste donc le dépôt de garantie. Le bailleur le conserve, l’encaisse, mais est tenu de le restituer quand on quitte le logement. Dans 6 mois, 6 ans… évidemment, on ne le sait pas à l’avance. Et comme en plus cet argent ne produira pas d’intérêts, chaque centime compte.

A la sortie

Le bail arrivé à expiration, on fait un état des lieux de sortie, puisqu’il y en a eu un à l’entrée. C’est là que la situation peut parfois se compliquer. D’abord, et c’est une règle qui est de moins en moins respectée par les locataires, on n’a pas le droit de suspendre le paiement de son dernier loyer en se disant « le dépôt de garantie le paiera ». Attention, c’est illégal, le bailleur peut vous poursuivre.

En effet, le dépôt de garantie n’a en principe qu’un usage, couvrir d’éventuels dommages dans le bien loué, et ces dommages sont justement constatés au moment de l’état des lieux.

Oui, mais…

Mais habitude fréquente et désagréable des bailleurs, profiter du dépôt de garantie pour « arrêter les comptes », c’est à dire demander aux locataires sortants une taxe d’enlèvement d’ordures ménagères de l’année d’avant ou au prorata de l’année en cours, et même les deux, ou bien une régularisation de charges des deux années précédentes, et voilà comment, même si on a rendu un appartement nickel, on ne récupère que la moitié de sa caution !

En effet, les charges locatives payées mensuellement avec le loyer ne sont pas la totalité des charges réelles, mais une provision. Chaque année il y a en principe une régularisation, mais les syndics sont lents à arrêter les comptes, le bailleur qui gère le bien n’est pas forcément lui-même le syndic et on peut encore vous réclamer des arriérés trois ans après la fin du bail, c’est légal. Quant à la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères, elle est payée par le propriétaire, et il vous demande souvent de la lui rembourser en une seule fois, ou bien, on l’a vu, elle est directement récupérée sur le dépôt de garantie à la sortie des lieux.

Il suffit donc de prévoir ces dépenses qui sont relativement constantes, de les mensualiser avec le loyer, de saisir régulièrement le bailleur pour avoir les états de comptes de charges, pour ne pas se retrouver à la fin avec un dépôt de garantie largement amputé, encore plus s’il y a un petit dégât dans l’appartement, car là aussi il faut être très vigilant au moment de l’état des lieux d’entrée, être présents bien sûr pour le faire et contester le cas échéant dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux.

En conclusion

Soyez attentifs également à tous les diagnostics énergie, plomb, etc. obligatoirement joints au bail, ne payez que les réparations et les entretiens qui vous incombent, leur liste est annexée au bail. Par exemple, si vous n’entretenez pas la chaudière, une réparation est à votre charge. Mais si vous le faites, que vous produisez une attestation, et qu’il y a quand même une grosse pièce qui lâche, c’est le propriétaire qui doit payer la facture.

Pour toutes ces questions, souvent litigieuses, l’UFC-Que Choisir est à votre écoute pour vous accompagner et faire respecter vos droits. La législation des baux immobiliers est très encadrée, mais on sait qu’il y a des abus, donc n’hésitez pas à nous consulter, même avant la signature du bail, pour vérifier qu’il n’y a pas de clauses cachées.